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廣州鵬聯房地產土地資產評估咨詢有限公司

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怎樣建立正確的房屋價值評估體系?
文章作者:handler 時間:2021-03-09 09-30-39

提問:

廣州鵬聯房地產評估咨詢有限公司您好,請問怎樣建立正確的房屋價值評估體系?

廣州鵬聯房地產評估咨詢有限公司:

1.先摸清楚武漢城市的命脈和發展,再挑選適合自己的板塊。

根據配套,交通,未來潛力,先鎖定一個小一點的范圍。

2.學會app看房,找到城市常用的評估系統,對比中介公司的歷史成交記錄,找出規律。

3.找中介線下帶看,周末一天看7套。反復思考為什么電梯比樓梯貴,同一區域為什么有的是高價有的是低價,樓層差異,裝修差異等等。

4.多跟中介聊天,一套房可以反復問好幾個中介。

多翻他們的朋友圈,每個店可以加2-4個人微信好友。每個區域可以加100-300個人。

5.勤做筆記,看過一套房子,1.2個月之后再做數據對比,是否與你之前判斷的價格優勢一致,多騷擾中介。

6.一個區域熟悉后,慢慢拓展其他區域,經驗可復制。

當你打開武漢地圖,對所有小區價值判斷爛熟于心的時候就OK了。

提問:

廣州鵬聯房地產評估咨詢有限公司你好,最近因為房子很糾結,看到你的公眾號問答加入星球希望能得到專業指點:

一家三口戶口都在武漢,我在武漢工作,老公常住北京交多年社保一直租房,兒子已成年在多倫多工作,未來極有可能回國到深圳。

武漢三套小房:

1.2004年購入名都花園131平自住房在我和兒子名下共有,無貸款,兒子正在辦理委托售房和貸款公證,有客戶看房想馬上簽協議。

2.關山2009年買57平小房無貸款,過戶已辦理,等銀行放款。

3.限購前購入群光上苑85.5平精裝修新房,買入單價2.2萬,目前漲幅一般,還有一百萬貸款。

手里有3-400在股市和基金震蕩,年底應該有200入賬。

最近想換房自住,也希望新入手房產保值增值,首選地鐵加學區。

看了百瑞景六期和復地東湖國際四期,感覺溢價已高,百瑞景整體環境不如從前,復地房東4.3萬毛坯還不太想賣,看了融創壹號院,樣板間做得誘人,家人都比較喜歡那個位置,單價和二手房比起來不算太高。

但二期只有54層的大戶型215和245,總價800萬往上,感覺壓力有點大。

并且最最近政策頻出,不知道這種精裝修大戶型將來會不會跌會不會很難出手。

擔心以后兒子回國沒錢給他買房。

有朋友推薦金沙泊岸,但是戶型奇葩,房子漲幅小,有點不敢入手。

所以想聽聽你的意見和建議,我應該怎么置換房子呢?

手里房是都賣掉嗎?有推薦的房子嗎?

深圳現在沒法買房,北京買房意義也不大啊,困惑糾結中,急盼指點。

廣州鵬聯房地產評估咨詢有限公司:

你好,百瑞景學票溢價1萬,復地東湖國際學票溢價1.5萬+。

從你提供的信息看,學區對你來說并不重要,如果是投資角度,學區溢價多學區劃片政策變動大,不算好的投資產品。

融創壹號院就是單純的CEO盤,沒有學區支撐,只適合土豪自住,投資反而不如華僑城。

武漢總價超過500萬,流動性會非常差。

金沙倒是個不錯的選擇。

純自住建議沿著東湖,沙湖,長江沿線挑產品,單價價格最好控制在3萬內。

剩余資產可以關注星球內推薦的板塊,投資回報率更大一點。

提問:

廣州鵬聯房地產評估咨詢有限公司,關注您很久今天也入了。

我在金銀湖祥生君城和漢口福星華府各有一套。

福星華府當時是想著以后小孩兒上學用。

自住在祥生君城,環境蠻舒服,特別是金銀湖萬達,恒大城中百開了之后,未來據說還有華潤二十四城的配套學區。

以及明年的協和金銀湖院區,我總感覺金銀湖值得買,現在手里有些閑錢。

祥生君城的頂樓復式,200萬總價,已經談定了,但也一直很猶豫,我樓上的鄰居才買了華發中城薈,也跟我安利要去市區做鄰居的思路。

請您從金銀湖片區和未來發展幫忙分析值不值得買?

如果不值得買那我在常青片區還是四新買好。

還要考慮小孩兒上學?

感謝廣州鵬聯房地產評估咨詢有限公司,期待您的答疑解惑,解救我這樣的小迷茫。

廣州鵬聯房地產評估咨詢有限公司:

你好!東西湖區過去4年,重點板塊的漲幅對比:常青花園>將軍路>金銀湖金銀湖是漢口的后花園,環境很好,在湖邊,已經形成了不錯的居住氛圍。

但是我們不能為了自住舒服放棄了漲幅收益。

目前該小區未來潛力不大,又是三環外,沒有地鐵,潛力不如后湖推薦的一些樓盤。

如果純自住,可以選擇這里。

如果單純考慮學區,建議常青花園,如果投資,優先考慮知識星球內推薦的板塊。

提問:

廣州鵬聯房地產評估咨詢有限公司,你好,專業做房產投資的,怎么能確保一買進去的房子就能賺錢呢?

廣州鵬聯房地產評估咨詢有限公司:

你好,先解釋下,做房產不一定能賺錢,包括我,都是有過不算成功經歷,如果看過我之前的文章,都知道。

其實,投資的房子能否賺錢,在買入的那一刻已決定了;1、買入的小區都是在整個城市被低估或有潛在發展利好的區域,未來能漲到多少,心里面是有數的;2、在洼地小區再挑選市場9折的性價比高房源,先賺取10%空間;3、選擇有改造空間的房子,利用改造賺取10%空間;4、區域洼地回歸,隨市場漲個10%;

5、3個10%即30%的漲幅,如果首付是2到3成的話,收益就在100%到150%總結一句話:漲幅靠選籌,賺錢靠杠桿

提問:

廣州鵬聯房地產評估咨詢有限公司,武漢已經買了3套了,還剩最后一張房票,是不是盡量買大戶型?

廣州鵬聯房地產評估咨詢有限公司:

一直提倡大面積低單價,但是大家買房的時候最好盡量避開144平以上的大面積房子。

置換需求100-140平2-3房,現在新盤有很多開發商做160-180的3-4房,這種房型自住沒有問題,如果后期考慮出手,會有很大的流通性差的問題。

大面積的一手房和二手房市場地位是截然相反的,一手房開發商可以營造大戶型稀缺感,給大戶型造勢。

但二手市場是買方市場,作為營銷能力為0,只能靠客戶上門的房東,超大面積出手會有巨大挑戰。

當然,如果是8折7折的大面積筍盤,也是可以接受的。

提問:

廣州鵬聯房地產評估咨詢有限公司,您好?。?!王家灣十里鋪一帶紐賓凱繁華里,在十里鋪地鐵站建一個24層的紐賓凱五星級酒店,從地鐵站可以直接去酒店。

分小戶賣40年產權,簽包租合同8年,2021年1開始返租,租金年收益是房價的6%。

比起市面的租金收益高些。

但如果酒店沒有預期收益,肯定也沒有6%。

戶型有50,70,90,100平,房價1.7萬。

感覺是開發商賣出去回籠資金,然后盈利了返租金給業主。

第一,如果買,會有哪些坑?

第二,其中90平這種公攤35%,值不值得?

第三,如果不值得,漢陽這邊有沒有什么可推薦的?

廣州鵬聯房地產評估咨詢有限公司:

開發商每年給你返5-8%,連續返5年,5年后呢,你可以自己收回,也可以繼續托管給開發商,是不是很心動?

因為市面上的保本理財能做到5%就已經頂天了,但是天上不會掉餡餅,為什么會出現返租的銷售模式呢?

很簡單,這是因為商戶既不好租又不好賣每年8%的高額返租錢是從哪來的呢?

這種商鋪在定價時,就已經把滿足成本做進了銷售價格當中。

俗話說自己的羊毛出在羊身上,不出意外的話,不到5年,返租就會中斷。

當你去說理的時候,才發現跟你簽返租協議的是一個第三方公司,而且已經破產了。

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